Lo mejor es que conozcas esta información desde que adquieres un inmueble, pues al momento de vender tal vez ya no puedas conseguir los documentos necesarios.
La compraventa de un inmueble implica el pago de impuestos tanto para el comprador como para el vendedor. En el caso del vendedor seguramente has escuchado que es posible exentar el impuesto o hacer deducciones, lo cual es cierto, pero existen algunas condiciones que deben cumplirse y que implican contar con documentos expedidos al momento de la compra o que se acumulan el tiempo en que se habita el inmueble. Sin embargo en la mayoría de los casos el ISR puede exentarse de forma legal:
Exentarlo totalmente
Exentarlo Parcialmente
Reducirlo
Lo riesgosísimo "Remedios milagro" (no obstante, estos son ilegales y no están recomendados)
Empecemos por analizar los gastos de escrituración. Normalmente, éstos corren por cuenta del comprador, y son:
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio).
Derechos de registro público.
Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc.).
Erogaciones (pago a gestores, traslados, viáticos, etc.).
Los honorarios del notario.
En el caso del vendedor, que es el que nos ocupa hoy, cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir, la venta de un inmueble, debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). En muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien retiene este impuesto cuando el vendedor es persona física.
Como decíamos anteriormente, existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto.
En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas. En estos casos en particular recomiendo, por la complejidad del tema, acudir a un notario para pedir asesoría.
¿Que porcentaje del precio de venta se paga de ISR?
Cabe mencionar que cada caso es diferente y es desacertado el generalizar cuando cuando escuchamos frases tales como el ISR es alrededor del 35% del monto de la operación, nada más falso que esto, puede se trate de una Tarifa Progresiva (es decir, varia según su monto) y también sus características de cada inmueble y por supuesto, del contribuyente y el ingreso generado por la venta.
El primer consejo
Siempre, siempre antes de firmar o acordar cualquier compromiso de venta con un posible comprador, por sencillo e informal que aparezca el compromiso, hay que tener calculado previamente el Impuesto Sobre la Renta que causara la operación, por escrito y de forma profesional por un especialista.
¿Y si no lo hago?
No hacer un calculo previo en la mayoría de los casos nos llevará a unos de los terribles escenarios:
Cumplir el compromiso hecho con el comprador, pero terminar pagando una escandalosa cantidad de ISR que reducirá enormemente la ganancia de la venta.
Tener que decidir entre cumplir el compromiso hecho con el comprador pero pagar altos impuestos o deshacer el trato pagado una pena convencional y el riesgo de ser demandado por incumplimiento del contrato y con ello la promoción en venta del inmueble quede bloqueada por tiempo indefinido por orden del juez.
Exención del ISR
Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la venta de la casa habitación del contribuyente hasta por un monto de 700,000 Udis, siempre que acredite que es precisamente la casa en la que habita con los siguientes documentos: — Recibos de luz. — Recibos de teléfono. — Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. — Credencial para votar con el domicilio indicado.
Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus padres o de sus hijos.
Sólo se puede exentar una vez cada 3 años.
A continuación los requisitos para poder acceder a la exención de las 700,000 UDIS:
- No exentan:
Personas Morales
Bodegas
Tiendas
Locales Comerciales
Oficinas
Naves Industriales
Casas con uso de suelo distinto al habitacional
Terrenos sin casa habitación, aunque tengan uso de suelo habitacional.
-Comprobantes no válidos
Gas, agua, predial, telefonía móvil
Toma en cuenta
Únicamente podrá estar a nombre del vendedor o de sus ascendientes, descendientes en línea recta o cónyuge.
Solo se puede exentar hasta tres veces la superficie desplanta de cada habitación.
Riesgosísimos "Remedios Milagro"
En las calles se ofrecen al menos dos esquemas ilegales que incluyen manejo de documentos y declaraciones falsas, que por lo tanto son completamente ilegales.
Los dos esquemas fraudulentos más comunes son:
Estos son los esquemas malignos. Evita problemas y busca alternativas seguras para reducir legalmente tus impuestos.
Siempre Recuerda
Calcula bien tu ISR
Calcúlalo a tiempo
Cuídate de coyotes
Y por lo tanto
Ahorra dinero
Durmiendo tranquilo
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Fuente: Forbes y Propiedades.com
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